Продать земельный участок с недостроем. Покупать недострой или нет: все важные нюансы. Как происходит сделка

Доказывают, что купить недостроенный дом под реконструкцию - выгодно. Но, не спешите приобретать такие дома. Недострой бывает разный. Успех пользователей портала, скорее - исключение из правил. В большинстве случаев, недостроенный дом - это куча проблем, потраченные зря деньги и постоянная головная боль. Нередки случаи, когда недостроенную «коробку» в итоге сносят. Почему так происходит? AAKLiberty, Алексей_Чуприна, Bas197 купили старые, или законсервированные, но НЕ аварийные дома . Если повестись на сказки продавца и закрыть глаза на явные косяки, то можно пролететь. Поводы для беспокойства при покупке недостроя:

• Трещины на фундаменте и стенах.
• Затопленный подвал, если дом с цоколем.
• Грибок и плесень изнутри стен.
• Сгнившие или испорченные насекомыми-вредителями деревянные конструкции.
• Просевшие балки перекрытия или кровли.
• «Коробка», простоявшая несколько лет под открытым небом без временной кровли.
• Слишком долгий срок продажи недостроя.

Ликвидный недострой обычно уходит за 1-2 года после выставления на продажу, реже, чуть дольше.

Как купить недострой и не попасть на деньги

Не забывайте про юридические аспекты покупки. Ведь недострой это - объект, который не введён в эксплуатацию . Недостроем может быть фундамент, голые стены, «коробка» под крышей, дом под черновую или чистовую отделку.

Недострой также подлежит государственной регистрации права собственности. Есть два способа его приобретения:

1. Объект регистрируется как недострой его владельцем и, после этого, совершается акт купли-продажи.
2. Либо покупается участок с недостроем, а новый собственник сам занимается оформлением недвижимости.

Прежде, чем слепо бросаться на, как вам кажется, «лакомый кусочек» недостроя по бросовой цене, задумайтесь, почему его продают. Всё ли в порядке по юридической части? Может быть при возведении дома были допущены фатальные строительные ошибки и его владелец хочет избавиться от аварийной «коробки». Может быть недалеко от участка планируется строительство автомагистрали , торгового центра, мусорного полигона и т.д.

Ещё один «подводный камень» - очень часто продают недостроенные дома большой площади - 300, 400, 500 кв. м. Т.н. «дворцы» по проектам, «привет из 90-х!». Задайте себе вопрос, почему. Чаще всего ответ банален - у владельца нет денег, чтобы довести до ума дом такой площади. А у вас они есть? О сложностях с отоплением и уборкой таких особняков промолчим.

Практика показывает, что на семью из двух человек, с одним или двумя детьми, за глаза хватает дома площадью 150-200 кв. м. А «коробка» - это примерно 30% от общей стоимости готового дома. Самое дорогое - отделка и инженерка.

Памятка по покупке недостроя:

• Узнайте, кто собственник участка и недостроя.
• Выясните, есть ли разрешение на строительство. Какой статус у земли. Не находится ли участок в залоге у банка. Нет ли иных обременений.
• Соответствует ли «коробка» строительным нормативам. Соблюдены ли отступы от строения до «красной линии» и границ участков соседей.
• Чтобы не купить «кота в мешке», обследуйте недострой при помощи специалиста по строительству.
• Составьте план работ по реконструкции недостроя.
• Рассчитайте смету. Трезво оцените свои силы, чтобы недострой не превратился в долгострой.

Выводы

Недострой выгодно приобретать если вы осознаёте, во что ввязываетесь. Помните, что участок должен быть ликвидным . Тогда, в случаях сложных жизненных ситуаций, вы сможете его продать даже с недостроенным домом. И наоборот - покупка недостроя у чёрта на куличиках - без дорог, электричества, инфраструктуры, даже по бросовой цене, может стать фатальной ошибкой. 100 раз подумайте, а надо ли вам это . Не проще ли построить дом на пустом участке, из качественных материалов, по современным технологиям, чем заниматься вечным исправлением косяков, допущенных прежним владельцем.

Слово "недострой" в объявлении скорее отпугнет покупателя, поэтому лучше написать, что продается дом или земельный участок. Хотя, конечно, при звонке покупателя ему нужно обязательно честно рассказать, на какой стадии строительства находится дом, рекомендует директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.

Среди "выгодных" моментов в объявлении начальник отдела офиса "Беляево" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Игорь Клейменов предлагает также сделать упор на такие факторы, как наличие вблизи участка леса, водоема, развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. Эти факторы часто имеют первоочередное значение для покупателей.

Дача по закону: как правильно строить индивидуальный дом Строительство любого жилья всегда осуществляется по определенным правилам, и даже на собственном земельном участке возводить дом нужно с учетом тех или иных норм. Сайт "РИА Недвижимость" решил выяснить, о каких предписаниях и запретах нужно помнить собственнику при строительстве дома, чтобы потом у него не возникло проблем с его продажей или налогообложением.

Определить же стоимость недостроенного дома крайне сложно, все зависит от стадии готовности дома. Конечно, основная привязка идет к стоимости участка, подчеркивает Клейменов. Наличие подведенных коммуникаций приветствуется, однако, обращаясь к статистике сделок с недостроенными объектами, можно констатировать, что коммуникации, введенные в дом, предлагались скорее бонусом, то есть не добавляли ничего к стоимости объекта, делится опытом Яхонтов.

Для того чтобы самостоятельно определить возможную стоимость, необходимо найти похожие объявления, узнать стоимость одной сотки земли в этом районе и умножить на площадь участка, советует Менжунов.

Если объект "заморожен" на уровне фундамента или цокольного этажа, то, как правило, к его стоимости нельзя прибавить стоимость недостроя. Если уже возведены первый или второй этажи дома, и строительство близится к завершению, то в этой ситуации тоже нужно постараться выставлять минимальную цену за недвижимость, говорит эксперт "Инком-Недвижимости". Иногда в этом случае прибавляется, причем по минимуму, стоимость затраченных стройматериалов и проделанных работ, обращает внимание Клейменов.

Кстати, нередко недострой реализуется по стоимости земельного участка за вычетом стоимости работ по сносу построек, предупреждает Менжунов. "Дело в том, что, приобретая фундамент, клиент должен строить дом по уже существующему проекту или вносить в него минимальные изменения. Далеко не факт, что вариант понравится новому собственнику", — поясняет он.

Здесь на помощь может прийти качественный проект дома. "Если у вас проект имеется не в самом презентабельном виде, то лучше заказать его повторную отрисовку профессионалам", — инструктирует частный риелтор Евгения Галинская. Возможно, увидев красивый проект, покупатель согласится достроить его в соответствии с замыслом.

Презентация "недостроя"

Как ни странно, но недостроенный дом при показе тоже можно подать в выгодном свете. "Фактически, перед покупателем предстает картина "замороженной" стройки, поэтому нужно сделать все, чтобы ее вид не отпугнул его", — объясняет Галинская. Ни одному покупателю не понравится вид разбросанных стройматериалов, инструментов, а также грязь, стихийные кучи досок или металла, добавляет она.

Судьба землемера: как правильно провести межевание приусадебного участка Если дачник собирается продать или, к примеру, подарить земельный участок, а также зарегистрировать право собственности на построенный на нем дом, он должен для начала иметь представление, где начинаются границы его территории, не стоит ли на ней соседский забор, или не ущемляет ли он кого-нибудь в площади. Юристы и эксперты рынка недвижимости рассказали сайту "РИА Недвижимость", как правильно провести непростую процедуру межевания участка.

Поэтому территорию стройки перед показом нужно привести в порядок, аккуратно сложить инструменты или материалы, которые можно перетащить без помощи техники. Если на участке лежат кучи гравия или песка, то их необходимо накрыть. Это, кстати, спасет их от размывания и замусоривания при ветре и дожде. Разумеется, весь мусор, от крупного до мелкого, должен быть вывезен с участка.

"Поскольку при продаже "недостроя" основной упор делается на земельный участок, то его нужно выставить в максимально выгодном свете. Так, если вокруг него еще нет капитального забора, то нужно соорудить хотя бы временный, пусть даже их проволоки. Покупателю будет проще оценить его размер. Если на участке колосится бурьян, то его однозначно надо скосить. Если же участок совсем голый, а земля была повреждена техникой, то ее нужно выровнять", — говорит риелтор. Поверьте, аккуратность всегда производит сильное впечатление, добавляет она.

Собираем документы

На руках у продавца, конечно, должно быть разрешение на строительство, сейчас это обязательное требование, говорит Клейменов. Требуется также наличие основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю и на дом, добавляет Яхонтов.

Покупаем чистое поле: плюсы, минусы и подводные камни участков без подряда Земельные участки без подряда, пережившие пик спроса в кризис 2008 года, постепенно утрачивают интерес со стороны покупателей, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость": перспектива стать лендлордом в Московском регионе без твердых гарантий по подведению необходимых коммуникаций привлекает все меньше и меньше людей.

В качестве правоподтверждающих документов выступает свидетельство о государственной регистрации права установленного образца или иное свидетельство, выданное до 1998 года. Свидетельство о праве собственности на земельный участок в любом случае должно быть, подчеркивает собеседник агентства. Для государственной регистрации сделки, по словам эксперта "Миэль-Загородная недвижимость", необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка (выписку из него). При этом если в делах регистрирующего органа уже есть документы кадастрового учета, и с земельным участком не происходило никаких изменений, повторно его можно не предоставлять, уточняет он.

Что касается дома, то необходима справка БТИ или выписка из кадастрового паспорта на строение. Впрочем, без этого в случае недостроенного дома можно и обойтись.

Дело в том, что недостроенное здание крайне редко официально регистрируется . Как правило, специалисты БТИ не готовы рассматривать недострой, возведенный менее чем на 50-70%. "Поэтому нет ничего страшного, если вы покупаете по документам просто земельный участок, а на нем расположено то или иное недостроенное здание. Это обычная практика", — объясняет Менжунов.

К покупке недостроенного дома разное отношение. Кто-то уверен, что сэкономит на таком варианте деньги и время, кто-то категорически против, другие колеблются. Между тем, предложений купить недостроенный дом достаточно много, сайт RMNT решил вместе с вами разобраться в данном вопросе.

Давайте сначала определимся, что может подразумеваться под недостроенным домом:

1. Строение «под отделку». То есть, собственно, все строительные работы уже закончены, можно заниматься отделкой фасада и помещений. Неплохой вариант, такие дома часто предлагают застройщики в коттеджных посёлках, справедливо считая, что новые владельцы смогут сделать всю отделку под себя. Это как квартира в новостройке, с подведёнными коммуникациями, но с «голыми» стенами;
2. «Коробка», то есть просто стены, без законченной кровли, без окон, инженерных коммуникаций. Иногда недостроем и вовсе называют фундамент, который владельцы успели возвести на участке и на этом остановились.

Если первый вариант, в целом, пользуется спросом у покупателей, с ним мало вопросов, то второй случай покупки недостроенного дома следует изучить более пристально.

Решаясь на покупку недостроя, нужно выяснить три важнейших момента:

1. По каким причинам дом до сих пор не сдан в эксплуатацию. Возможно, владелец узнал, что рядом с участком планируется строительство торгового центра, автомагистрали или вообще мусорного полигона. Скорее всего, конечно, у хозяев просто нет денег на доведение дома «до ума», но могут быть и другие причины. Например, выяснилось, что фундамент построен с ошибками, а с случае с УШП они могут стать ;
2. Как долго дом стоит недостроенным. По словам экспертов, если больше двух лет — это рискованная покупка. Такое строение превращается в неликвид, который владельцы никак не могут реализовать. Нужно ли вам соглашаться на предложение, которое уже более двух лет никто не оценил? Большой вопрос;
3. В каком состоянии находится недострой. Был ли дом правильно законсервирован на зиму ?. Если нет, велика вероятность появления проблем.

Осматривать недостроенный дом нужно очень тщательно. Что вас должно насторожить и заставить отказаться от покупки:

• трещины на стенах и фундаменте;
• плесень, грибок внутри;
• начавшие гнить деревянные конструкции;
• просевшая крыша;
• затопленный подвал.

Все эти проблемы будет очень сложно, а зачастую невозможно исправить.

Ещё один важный вопрос — документация. Есть два варианта:

1. Документы оформлены только на земельный участок. Недострой при этом будет считаться просто стройматериалами, расположенными на территории надела. То есть новому владельцу после окончания стройки придётся заниматься оформлением недвижимости самостоятельно;
2. Сам владелец регистрирует строение в качестве недостроя, после чего можно совершать его куплю-продажу.

Так что обязательно поинтересуйтесь у владельцев наличием всех нужных документов. Очень желательно увидеть проект дома, который вам придётся достраивать. Также важно наличие или отсутствие разрешительной документации на подведение коммуникаций, в частности, газоснабжения, подключения к электрической сети. Если ничего этого нет, у вас возникнет новая проблема, ведь оформление документации на коммунальные системы — дело долгое и затратное.

Итак, чтобы принять решение о покупке недостроенного дома, нужно пройти следующие этапы:

1. Пригласить специалиста, чтобы оценить состояние объекта, качество кладки, фундамента, кровли, имеющихся перегородок;
2. Составить смету. Во сколько вам обойдётся завершение строительства, может построить с нуля дешевле;
3. Изучить документацию, в том числе на участок, целевое назначение которого должно позволять построить жилой дом;
4. Оценить планировку. Коробка то уже готова, может дом для вашей семьи мал или слишком велик, комнаты крохотные и неудобно расположенные, нет возможности пристроить гараж или сауну;
5. Оцените расположение самого участка, виды, наличие всех благ цивилизации и транспортную доступность.

Констатируем: покупать недостроенный дом целесообразно в том случае, если он находится в хорошем состоянии и простоял законсервированным не более двух лет. В противном случае, скорее всего, вы получите просто земельный участок со строением, которое придётся сносить и делать всё заново. Что ж, такой вариант тоже имеет право на реализацию, если владельцы предложили очень выгодную цену, пытаясь избавиться от своего ставшего неликвидным недостроя.